城市规划指导调控房地产开发 --中国建筑劳务网

城市规划的任务，就是根据一定时期城市经济和社会发展目标，以规划方案的形式，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局，对城市的各项建设作出综合部署和具体安排，并不断地付诸实施，创造良好的生产生活环境，满足经济社会发展的需要。城市规划是城市建设和发展的蓝图，是调控城乡建设保护与管制各类空间资源的法定依据，是国家宏观调控的重要手段之一。城市规划对房地产开发起指导和调控作用。

　　第一，城市规划为房地产开发指引方向。我们知道，城市总体规划期限一般为20年，它是城市的发展蓝图，决定一个城市的发展方向。它不仅提出市域城乡统筹发展战略，确定各城镇人口规模、职能分工、空间布局方案和建设标准，而且确定中心城区的性质和规模，提出禁建区、限建区、适建区范围，确定城市的空间布局和土地使用功能，以及重大基础设施和公共服务设施发展目标等，使城市用地结构保持合理比例，为开发商确定投资方向提供了可靠依据，由此引导房地产合理开发，有序开发。

　　第二，城市规划为房地产开发提供信息。城市规划建立在详细调查和科学论证基础之上，对城市性质、人口规模、中心城区空间增长边界、发展时序等，都要进行分析和预测，其中包含大量前瞻性和指导性信息，可供开发商参考。例如，新颁发的《城市规划编制办法》中规定中心城区规划18项具体内容，每项内容都包含与房地产开发有关的信息，可为开发商确定开发方案提供咨询。分区规划能够大致框定各居住区、片区、组团用地范围和容量控制指标，因此，其指导作用更加具体。这对投资者增强投资信心、明确投资方向、搞好投资决策很有帮助。

　　第三，城市规划为房地产开发提供“卖点”。城市规划确定城市在一定时期内的发展规模和方向，也就基本确定该区域房地产供需状况。城市规划对城市用地进行功能分区，确定用地性质，直接影响地产价值。是工业用地、居住用地、公建用地，还是绿化用地、道路广场用地、仓储用地，其价格往往相差悬殊。城市规划通过影响地价来影响房地产开发的效益，为房地产开发商选择地段和发展方向提供依据。城市规划一般对房地产空间布局、开发规模、开发强度、开发时序、开发步骤、项目环境、配套设施等，都有具体安排，为房地产开发提供直接指导和帮助。房地产按城市规划的要求进行合理开发，节省投资，降低成本，创建品牌，才能有好的卖点，才能开发更多更广的物业，获得更多更好的效益。

　　第四，城市规划调控房地产开发行为。城市规划是“政府调控城市空间资源、指导城乡发展与建设、维护社会公平、保障公共安全和公众利益的重要公共政策之一”(建设部：《城市规划编制办法》2006年4月1日实施)，对房地产开发具有强制性的约束力。通过城市总体规划、近期建设规划、分区规划和控制性详细规划，提出一些强制性内容，对房地产开发起到直接调控作用。新出台的《城市规划编制办法》规定：城市总体规划的强制性内容包括城市规划区范围，市域内应当控制开发的地域，城市建设用地，城市基础设施和公共服务设施，城市历史文化遗产保护，生态环境保护与建设目标、污染控制与治理措施，城市防灾工程等7个方面。控制性详细规划将各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套等作为强制性内容。强制性内容是规划的底线，直接调控和规范房地产开发行为。既抑制高收益用地的过度膨胀，又保证必要的低收益用地规模；既保持房地产开发的稳步增长，又避免城市无节制地向外延伸，节约和集约利用城市土地。因此，房地产开发接受城市规划的管理和控制，依规运作，在土地批租、税费等方面获取合法的便利和优惠，能够更好地实现开发目标。