今天我们面临着类似的形势。总结这段经验，我们能否制定出：一、更加有针对性的金融政策，避免像上一次那样，出现大规模的银行烂账和烂尾楼；二、更加有效的住房政策，像上一次那样，激活大规模的有效需求？
福利还是市场?
在回答这个问题之前，我们首先要回答的是解决这个问题的方法。
现在，社会上有一种将商品市场体制与社会保障体制对立起来的倾向，认为住宅作为一种特殊商品，应当完全由政府以福利方式提供。事实上，世界上没有一个国家能够成功做到这一点。
没有一个成熟的商品房市场作基准，住宅就无法正确定价，商业银行就无法大规模介入。而没有金融的支持，仅靠财政的力量，住房建设的速度就会大幅放缓。因此，任何解决住房问题的办法，都不应走回到另一个极端，以牺牲来之不易的商品房市场为代价。
上个世纪末，香港房市崩盘的惨痛教训告诉我们，如果现在房地产崩盘，没有任何人会从中得到好处。包括那些现在还没有购房，天天期待房价下调的人。因此导致的银行烂账，最终还是由小储户或全民（财政）埋单。
所以，我们需要针对商品房市场，制定一套更为“精确”的，以减少金融风险、防止房价暴跌为主要目的的政策：
一、继续完善“9.27”房贷政策，切断借助银行资金投资房地产的投机性需求的资金来源。对此决不能有任何犹豫和心慈手软。只要没有银行资金的大规模介入，房地产泡沫对宏观经济的影响，就会像艺术品和集邮市场那样，被限制在局部的市场，而不会通过金融系统输出到所有部门。
二、暂缓征收财产税、提高存款利率、限制住宅户型结构等打击自主投资性需求的政策，使这部分来自自有资金的投资需求不会大规模离场。同时，逐步减少新的商品房供给，努力使商品房市场仍然维持消费者竞争，防止商品房价格的暴跌。
三、适当放松银根，对已经开工的项目采用“点贷”等更精确的办法，解决其资金缺口。上一次经济过热采取紧缩措施后，形成了大规模的烂尾楼。其中，相当部分在最近一轮房地产高潮中得到解套。这表明，很多项目之所以成为烂尾楼，并非都没有真实需求，而是由于资金链的断裂。为防止人为制造坏账，银行应区分不同项目，对手续完备、市场风险不大的项目，继续给予支持。
只要股市继续低迷，通胀压力继续加大，房地产市场就仍然是一个可以保护财产安全的避风港。我们特别要避免香港在上次金融风暴中，莽撞捅破房地产市场泡沫而带来的严重后果。
“夹心层”需求：沉睡的机会
在上一次金融风暴中，依靠房改拉动内需，成功走出经济低谷的经验告诉我们，即使现有房地产市场垮掉，只要有足够规模的新的需求，依然能够有效抵御经济衰退的冲击，垮掉的市场也会东山再起。
这个潜在的需求，就来自于目前仍然徘徊在住宅需求之外的庞大消费群体——“夹心层”。
目前，解决“夹心层”住宅需求，更多地被当作宏观经济的“问题”而非“机会”。一些传统的政策——如经济适用房、“限价房”等——已被证明是无效的。
这类政策的最大问题，就是很难甄别真实的需求。住宅是长期消费的产品，收入却是随着时间的变化而变化——今天符合条件的低收入者，明天则很可能变为高收入者。特别是这些住宅可以拥有完整的产权，使其无法同商品房市场有效区隔。住房供给“双轨制”形成的价格上的落差，不可避免地诱发大量制度性腐败，并强烈冲击商品房市场。
近年来，厦门等城市提出的一种有限产权的社会保障房制度，其核心是不得在市场上转让。退出保障机制的住宅，只能由政府以原价回购。这一制度成功解决了与商品房市场区隔的问题。但由于不能在市场上合法出租和转让，无法使财产保值增值，结果，大部分低收入者宁愿选择租赁，而不是购买。由此导致财政资金被大量占用，使保障房成为政府的沉重负担。而由于受资格的限制，大部分“夹心层”需求被排除在制度之外。
世界各国的经验也表明，居民对自有房和出租房的使用态度完全不同。以低廉价格出租的公共住宅，不仅无法升值，还很容易变成脏乱差的窝点、低收入阶层的“标签”。在不少国家，政府维持保障房的成本，甚至超过建设保障房的投资。包括美国、英国在内的许多发达国家，都曾出现过大规模摧毁过时国民住宅的惨痛经历。
因此，使“夹心层”拥有产权，应当是所有此类住房的核心目标。这也是大众住宅不同于廉租房和“社会保障房”的最主要特征。“夹心层”是一个总和的概念，我们可以根据其收入特征，进一步将大众住宅的供给分为针对白领阶层和蓝领阶层两个不同的台阶。
合资共建、增值分享
大众住宅的第一个台阶，是政府与居民合资共建住宅。针对的对象是，有稳定预期收入，但仍不足以一次支付全部商品房房价的中产阶层。
这一做法最初源自发达国家（如澳大利亚）为了中产阶级解决房价上涨造成的住房问题。最近，福建省厦门市、江苏省淮安市也开始研究和尝试这种新的做法。
这一方案的思路是：一、由政府建设符合市场标准的中等户型住宅（比如，每套90平方米左右）；二、根据住宅品质和所处区位，确定该住宅的市场价格；三、政府以成本价，将住宅出售给“夹心层”，但消费者只拥有与成本价部分相当的部分产权；四、一旦购房者出售该套住宅，他只能享有该套住宅全部收益中与其产权相对应的部分。
举例来说，一套按市场评估为100万元的住宅（取决于区位），实际成本是40万元（取决于建造标准），那么消费者购买时只需付40万元，并拥有40%的产权；假如5年以后，住户以200万元将这套住宅在市场上售出，那么，他只能获得售价的40%，也就是80万元。收益的其余60%（也就是120万元）属于政府。
这一做法的经济学含义是，政府和“夹心层”消费者合资投资住宅——政府以土地入股，居民支付建设成本。各自按投资的比例获得资产的增值。这个方案的最大优点，就是消费者可以分享市场的增值收益。由于市场的住房价格一般都会高于成本价，因此，购得住房的同时，就意味着获得一大笔补贴。因此，居民会有强大的动力购买而不是租住。为了防止通过这条途径套利，可以规定最低的政府回报率，作为住宅上市的条件。同时，通过资格限定（必须是无房户）和户型限定（面积大于廉租房，小于商品房），将其同商品房市场分开。
对于政府来讲，即时收回成本，可以避免财政资金的大量积压。而它作为一项资产，还可以让政府分享未来的财产升值。这样既可以防止对商品房市场造成冲击，又可以使购买者获得合理的投资收益。最重要的是，居民是购买而不是租住，可以有效避免居住区沦落为低档社区，从而确保物业不会贬值。
先租后售，分期付款 合资建房的办法，只适合公务员、教师、医生、管理人员、刚毕业的学生等以“白领”为特征的“夹心层”需求，但仍无法满足收入更低的产业工人、外来农民工等以“蓝领”为特征的“夹心层”需求。对于这部分需求来说，即使是住房成本价，购买者也无力一次性支付。
为此，我们又提出大众住宅的更低一级台阶——先租后售，分期付款。这一方案既不同于廉租房“只租不售”，又不同于经济适用房“只售不租”，其本质上是一种“先按揭，后首付”，将租赁保障房的租金，转变为投资，但价格只是建设的成本。
其具体做法和步骤是：一、政府用土地及住宅作抵押，从银行获得贷款建设住宅；二、“租”给需要的居民。由于居民在居住期间没有产权，便可与商品房市场相区隔；三、十年或十五年后，政府将住宅以成本价出售给居民，并将本息还给银行。其中，居民在十年到十五年期间缴纳的租金作为房价的一部分加以抵扣（租金相当于“住宅公积金”）。
假设住宅土建的造价为800～1000元/平方米，配套基础设施（不含拆迁补偿）约为1000～1500元/平方米（规模越大单位成本越低）。如果政府的贷款利息是5%，15年后房价需要卖到3000元/平方米（包括15年本金、利息、物业等），一套50平方米的住宅，约为15.5万元。假设每月每个人交200元，每个雇主交200元，共400元作为住宅公积金，一年就是4800元/人。15年以后，每个人的公积金应为7.2万元，夫妻俩的公积金合计14.4万元。即使“蓝领工人”也完全可以负担。
