| 签定商品房买卖合同是整个购房过程中最关键的一步，是购房者前期对特定房屋考察谈判结果的具体化文字化，也是购房者后期对特定房屋验收入住办证的法律保障。现实中，购房者由于对相关法律知识的缺乏，或受惑于开发商和销售人员的巧言蜜语，往往是在签约时盲目地跟着销售人员的指导草率签约，导致出现购房纠纷后维权艰难，悔之晚矣。在处理相关案件时，本律师既对一些开发商的不诚信行为进行谴责，又为购房者的盲目草率而深表惋惜。有感于此，特以现行的《商品房买卖合同》示范文本为线索，对购房签约时应注意事项作一重点解读，供购房者签约时参考。
一、开发商
你究竟是在和谁签订可能是你一生中最贵的一份购买合同？每一个购房者签约前都应问一问自己这个问题。合同对方当事人即开发商的实力、信用、业绩等等情况不可避免地要影响到合同的执行，以及可能出现的纠纷的解决。合同首部对合同双方当事人规定的填写项目提醒购房者再次慎重审视开发商。
对开发商的调查工作，购房者实际上在签约之前就应完成。要对开发商的营业执照和企业资质证书进行审查，看开发商是不是合法成立，资质如何。要走访开发商过去开发的楼盘和老业主，了解开发商的实力、信用和业绩等情况。最好到开发商的办公地点实地观察，感受开发商的规范情况和员工素质等。通过这些调查，购房者要选择那些信誉高、实力强、业绩好的开发商作为自己的签约对象。这些开发商一般注重自己的形象和长远发展，对签定的合同都能妥善地履行，即使出现一些问题一般都能以积极的态度去解决。反之，另外一些开发商则由于各种各样的原因，签定了合同，最终得不到妥善履行的风险性比较大。
二、五证 合同的第一条、第二条填写的内容实质上就是人们常说的“五证”内容。“五证”即：（1）国有土地使用证，是土地使用者在一定年限内获得某块国有土地使用权的法律凭证，具体内容有土地使用权人、座落、使用权面积、使用权类型、终止日期等栏目，使用权类型一般为出让，使用权期限算下来住宅一般为70年。（2）建设用地规划许可证，是开发商合法占用该块土地、其建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证，具体内容有用地单位、用地项目名称、用地位置、用地面积和附图及附件名称等内容。（3）建设工程规划许可证，是该建设工程经过规划部门审批、符合城市规划要求的法律凭证，具体内容有建设单位、建设项目名称、建设位置、建设规模、附图及附件名称等内容。（4）建设工程施工许可证，是建设单位符合施工条件、允许开工的法律凭证，具体内容有建设、设计、施工、监理单位名称、合同开工、峻工日期等内容。（5）商品房预售许可证，是商品房达到预售条件，可以进行
公开预售的法律凭证，具体内容有售房单位、预售号、项目名称、座落、有效期限等内容。如果是现房销售，购房者最好要开发商出示峻工验收备案表和房屋所有权证书等法律凭证。</P< p> “五证”是开发商合法使用土地、合法建设项目、合法销售房屋的法律凭证，也是购房者合法权益得到保障、最终能够取得所买房屋所有权的基础，购房者签约之前一定要对“五证”仔细审查。首先要进行形式审查，辨别证件的真伪，看公章是否真实齐全，时间、编号等内容是否符合逻辑，有条件的还要向有关国家机关查询。其次还要进行内容审查，核对证件具体内容是否与本项目相符，是否与开发商的宣传承诺一致，特别是土地期限、土地性质、规划楼层、位置面积规模等重要内容。在实践中，存在个别开发商作假，以彼项目代替此项目，以个别项目代替整体项目等欺骗购房者的现象。更有甚者，“五证”不全或根本就没有“五证”者也在堂而皇之地卖房。对此，购房者要高度警惕，保持理性，不要被开发商和销售人员天花乱坠的广告宣传和口头承诺所欺骗，对没有“五证”或“五证”不全、不符的坚决不要冒险签约。
三、房屋情况
房屋情况是对购房者所购买房屋及其附属、相关设施的基本特征和相关情况的具体描述。具体包括房屋的定位、平面图、面积、装饰设备标准、基础及公用建筑设施、规划设计及其变更等等情况，这些问题直接关系到购房者所购房屋的基本使用功能和品质，合同第三、五、十、十三、十四、十七条及附件一、二、三等内容都与房屋情况相关，购房者要考虑全面，注重细节，尽量在合同中约定详细清楚。
1、定位及结构，购房者应注意房屋的定位描述是否清楚，是否和自己考察好的房子一致，和平面图上的标注是否相符。附件一所示的平面图是否清楚，朝向是否标明，空间尺寸是否标明，户型结构是否满意。还应要详细的户型平面布置图，了解房屋的详细结构功能设计，各种具体生活设施的设计布置，尽量对房屋进行详细了解约定。
2、面积的计算、确认及差异处理，实践中较多的是按照建筑面积计价，因此套内面积、公摊面积的计算变化显得很重要。购房者要注意公摊的处理上可能存在“陷阱”，在建筑面积符合合同约定的情况下，公摊面积却可能出现较大的变化，使得套内使用面积出现缩水，在这一点上购房者要在合同中约定清楚。
3、装饰设备标准的约定，要尽可能定性清楚，不要使用诸如高档、高级之类的模糊语言，这样的约定在出现纠纷后是没有什么用处的的。
4、基础及公用建筑设施，要注意是在规定时间内达到使用条件，不要让开发商用别的字眼来代替偷换概念，入住后等到能够使用就遥遥无期了。对开发商承诺的基础和公用设施都必须在合同中约定完全，不然就没有可靠保障。
5、规划设计及其变更，对和住房品质有关的一些规划设计尽可能在合同中约定清楚，如小区的容积率、绿地率、楼间距、车位、道路、会所及其他设施等。对可能影响房屋功能和品质的规划设计的变更，除了朝向、户型、结构等，其他的一些规划设计变更也要尽量在合同中包括，对通知、确认、补充及责任达成一致意见。
四、价款
价款是购房者所要履行的主要义务，主要内容有价格、付款时间方式、逾期责任及价格计算、结算方式等。合同中的第四、五、六、七条约定都和价款有关，购房者要仔细阅读理解。价格由购房者和开发商协商约定，房屋面积实测了以后，要及时和开发商按照约定进行结算。对合同约定的付款时间，购房者不要逾期，确实有了困难，必须要取得开发商的谅解，及时签定付款补充协议。对于按照按揭方式付款的，要先审查自己是否符合银行的房贷条件，不要交了首付才发现自己贷不下来钱，导致违约。
五、交付
按照合同约定的时间、条件向购房者交付适合的房屋是开发商所要履行的主要义务，交付的主要内容有交付时间、条件、逾期责任以及交接手续等，合同的第八、九、十一条和交付有关。实践中逾期交房是购房纠纷中较为常见的一种，购房者要当心。签约时，交房条件最好填写该商品房取得峻工验收备案表以及峻工面积实测表，这两项条件是该商品房建筑质量得到国家认可，面积也已确定，可以交付使用的凭据，也是最终该商品房能够办好房产证的基本条件。对开发商可以延期交房的原因购房者要慎重考虑，除不可抗力外，开发商其他加上的原因会不会成为拖延交付房屋的借口。交接时，一定要先审查开发商出示的交接证明，只有峻工验收备案表、实测表和住宅质量保证书、住宅使用说明书都完备了，才能从书面上证明该房屋可以进行下一步的实地验收了。在实地验房时，一定要仔细对照合同，检查房屋外观、结构、质量有无问题，规划设计有无变更，配套设施是否齐全，基础设施设备是否达到约定标准等，发现了问题要及时书面通知开发商纠正。如果一签字拿到钥匙，房屋就视为交付了，房屋的风险和责任就发生转移了。
六、产权登记
产权登记是房屋所有权的法律确认，是产权所有人合法权益的法律保护，主要内容有产权登记的时间、责任以及违约责任等，合同第十五条对此进行了约定。产权纠纷也是现实中发生矛盾最多的地方之一，开发商逾期办证或者压根就办不下来房产证的问题时有发生，导致购房者的权益得不到充分保障。购房者要注意，合同中一般对买卖房双方都约定了义务，开发商要履行备案义务，把办证需要提交的各项证明材料提交相关国家机关。购房者也要履行协助义务，要把办证需要的相关手续和费用交由开发商代办，在开发商履行了相关的通知义务后，购房者不要拖延，以免影响办证。
七、其他
1、保修，房屋难免会在质量上出现问题，在把好验房关的同时，保修条款也是必不可少。购房者要审查开发商在住宅质量保证书中承诺的保修范围、保修时间以及响应时间等是否符合国家规定。入住后房屋主体结构出现重大质量问题或者出现严重影响生活的房屋质量问题，购房者可提出退房。
2、物业，住房是和物业紧密联系在一起的，现实中层出不穷的物业纠纷提醒购房者，必须从购房开始就要十分注意物业问题。在签业主公约和物业管理合同时要审查清楚，看物业管理公司是不是合法成立，有没有相应资质，其收费项目和收费标准有没有问题，尽量把细节了解清楚再签字。
3、费用，购房除了房款外，还有很多需要花钱的地方，如各种基础设施、附加设施的添置，房款按揭手续费，专项维修资金、契税缴纳等，购房者在签约之前应尽量了解清楚，在合同中约定好，以免发生争执。
总之，购买住房是普通购房者生活中的一件大事，在签约时一定要慎之又慎。由于房屋涉及到的方方面面知识比较多，合同的签定法律专业性、技巧性又较强，建议购房者多向专业人员多咨询，以维护自己的合法权益。 | 
